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¿Cómo vender una casa o un depa?

Cuando decidamos vender nuestra casa o departamento, debemos tener en cuenta que transitaremos por un proceso con varias etapas hasta concretar finalmente la venta.

¿Cómo vender una casa o un depa?

Si bien es cierto algunas fases pueden ser diferentes de acuerdo a la complejidad del proceso, como cuando se requiere el saneamiento de algunos documentos; a continuación, describiremos las etapas que se recorren en el proceso más frecuente para poder vender una propiedad inmobiliaria:

Estudio de documentación: Para vender formalmente una propiedad es necesario tener todos sus papeles en regla. Los documentos que se necesitarán y en los cuáles el vendedor debe acreditar la titularidad sobre la propiedad del inmueble son el Certificado Registral Inmobiliario (CRI) expedido por SUNARP y los formularios Hoja Registral (HR) y Predio Urbano (PU), emitidos por la municipalidad distrital en donde se encuentra ubicado el predio. Si no se comprueba que todos los datos del propietario figuran como en su documento de identidad, se deberán realizar trámites en las entidades que correspondan, según el tipo de error que se haya detectado. Por ejemplo, si se presenta un error en la letra del apellido se deberá acudir a la RENIEC.

Valorización del predio: Una vez verificados que todos los documentos están en regla, deberás fijar un precio para empezar a ofrecer públicamente tu casa o departamento. Te invitamos a leer nuestro artículo sobre valorización de inmuebles en donde encontrarás más información sobre esta etapa.

Publicidad: La mejor forma de llegar más rápidamente a captar el interés de potenciales compradores es a través de la inversión de un presupuesto en publicidad para la propiedad. Para ello existen diferentes medios como Portales Inmobiliarios, Redes Sociales, Letreros, entre otros. Lo ideal es utilizar un mix de medios de acuerdo al público objetivo al cual irá dirigida la publicidad y a las características del inmueble.

Recepción de consultas: La publicidad que se ha contratado, empujará a potenciales compradores a llamarte por teléfono o contactarte generalmente por Whatsapp o Messenger para consultar sobre las características de la propiedad que estás ofreciendo en venta. Teniendo en cuenta la emergencia sanitaria que vivimos, te recomendamos tener listas fotos de buen nivel y preparar un video del inmueble que puedas enviar a las personas que identifiques se muestren realmente interesadas, evitando por otro lado a los muchos curiosos que seguramente te contactarán.

Visitas a la propiedad: Las personas que estén más interesadas, agendarán una visita física. No olvides seguir las recomendaciones sobre el uso de mascarilla, protector facial y distancia social para que puedas mostrar las ventajas de tu casa o departamento a personas desconocidas con adecuada seguridad.

Recepción de oferta: Luego de un tiempo en el mercado, el cual depende del estado de conservación del inmueble, su ubicación, precio y otras condiciones relevantes que puedan captar el interés de los compradores; seguramente recibirás una propuesta de compra. Te sugerimos solicitar que esta propuesta sea remitida por el interesado de una manera formal, la cual podría ser a través de correo electrónico y en la cual se indiquen aspectos como monto ofertado, plazo de pago y forma de pago. Si no recibes una oferta en un plazo razonable y dependiendo de la urgencia que tengas para vender; deberás cavilar sobre reducir el precio que calculaste en el paso 2.

Negociación: Según las características de la oferta y al grado de conformidad con esta, tendrás que decidir en la pronta aceptación o en el inicio de una negociación con la contra parte, la cual puede finalizar en un acuerdo satisfactorio para ambas partes. Si no hay acuerdo, continuarás repitiendo las etapas del 3 al 6.

Minuta de compra-venta: Si la negociación es satisfactoria, hay que formalizar los acuerdos convenidos en un contrato, en el que se incluyen además los datos de los contratantes y de la propiedad. Sugerimos que la minuta de compra-venta sea redactada por un abogado. En la notaría es requisito que al menos esté autorizada por un abogado colegiado.

Cancelación de tributos municipales: El vendedor debe cancelar el impuesto predial hasta el 31 de diciembre del año en que se realice la operación. En cuanto a los arbitrios, le corresponderá pagar hasta el mes en que se concrete la venta.

Pago de impuesto a la renta: Si es que le corresponde, el vendedor debe cancelar el impuesto a la renta por la venta de inmuebles, el cual es del 5% sobre la ganancia obtenida por la venta. En otro artículo, explicaremos como se aplica el impuesto a la renta por la venta de inmuebles.

Pago de la alcabala: El comprador por su parte, será responsable de cancelar dicho impuesto que equivale al 3% del valor de la compra, descontándose previamente, el equivalente a 10 UIT.

Elevación a escritura pública: Hora de ir a una notaría con la minuta de compra-venta, los recibos cancelados de impuestos y tributos municipales y con los medios de pago para concretar la transacción. Luego de certificar las  identidades de las partes y la validez de los documentos que hemos indicado en los pasos precedentes, la notaría procederá con la escritura pública la cual remitirá a la SUNARP.

Cambio de titularidad: El vendedor debe desligarse de la propiedad del inmueble en la municipalidad correspondiente, mientras el comprador debe asumir la titularidad del predio que ha adquirido.

Inscripción del cambio de titularidad en Registros Públicos: En la última fase, la escritura pública recibida en la SUNARP será revisada detalladamente por un funcionario, quien de no hallar ninguna observación procederá a inscribir al nuevo propietario en la partida electrónica del inmueble, concluyendo con el proceso.

De fluir todas las etapas para vender una casa o un departamento como han sido descritas, tanto vendedor como comprador habrán cumplido con sus respectivos objetivos de forma satisfactoria para ambas partes

Si bien es cierto que el propietario puede seguir él solo todos los pasos que se han descrito, recomendamos la asesoría de un agente inmobiliario certificado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) quien es el profesional que resolverá cualquier eventualidad que pudiera surgir en el proceso.

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