¿Cuándo y cuánto debo pagar de impuesto a la renta al vender un inmueble? Casos prácticos

Como mencionáramos en un artículo anterior, se pueden presentar múltiples variantes que según cada inmueble, determinarán si se paga o no el impuesto y cómo se calcula el pago.

A continuación, desarrollaremos ejemplos para ilustrar los casos más comunes:

CASO 1:  La señora Isabel compró un departamento en Jesús María el 2 de abril del año 2013 que le costó US$125 000. En 2018 adquirió otro departamento como inversión para alquilarlo en Miraflores.

Decidió vender su departamento de Jesús María, por lo que transferirá la propiedad mediante minuta de compra-venta, el próximo viernes en US$195 000.

¿Debe pagar el impuesto a la renta? Si le corresponde pagar, ya que cuenta con 2 inmuebles destinados a vivienda. De querer vender luego su departamento en Miraflores, en ese caso y si no adquiriera otra vivienda, no pagaría el impuesto ya que este califica como «casa habitación».

Para determinar el costo de adquisición recurriremos primero a la conversión a moneda nacional, multiplicando los US$125 000 que le costó el departamento x el Tipo de Cambio Compra (TC) de la SBS del día de adquisición (S/.2.587), dando como resultado S/. 323 375. Este número se debe multiplicar por el índice de Corrección Monetaria (ICM) del mes en que fue adquirido (abril de 2013) que es 1.11, para actualizar el precio de compra a S/.358 946.

Luego, tenemos que proceder con el cálculo del precio de venta en su equivalente en soles, para lo que multiplicaremos los US$195 000 por el TC Compra del día de la venta (3.57) obteniendo S/.696 150 como resultado.

En siguiente paso, calcularemos la ganancia obtenida por la señora Isabel en esta transacción inmobiliaria, la cual resultará de restar el precio de venta en soles (S/. 696 150) menos el precio de compra actualizado (S/.358 946). De acuerdo a ello, la señora Isabel ganó entre comprar y vender su propiedad el equivalente a S/. 337 204.

Entonces, el impuesto que deberá pagar la señora Isabel será de S/.16 860, que se obtiene de multiplicar la ganancia por la tasa de 5% del impuesto.

CASO 2: El señor Alfonso y su esposa la señora Rosa, compraron una casa el 25 de enero del año 2005 en Pueblo Libre, con un costo de adquisición de US$210 000. Sus hijos han crecido y ya no viven con ellos, por lo que han decidido vender su única vivienda para comprar un departamento más pequeño. Recibieron una propuesta de compra y firmarán la minuta de compra-venta el próximo jueves.

¿Les corresponderá pagar el impuesto? No pagarán impuesto a la renta, ya que es su único inmueble dedicado a vivienda y por ende es catalogada por la SUNAT como «casa habitación».

CASO 3: Los señores Ramírez compraron una casa en La Victoria en enero del 2 002. En 2012 decidieron alquilar dicha casa y mudarse a un departamento que adquirieron ese año en Los Olivos. En agosto del 2016, compraron otro departamento como inversión en Magdalena. Este año han decidido vender su casa de La Victoria y no saben si al transferir su propiedad, tendrán que pagar el impuesto a la renta.

¿Los señores Ramírez deberán pagar el impuesto? No pagarán, ya que dicho inmueble lo adquirieron antes del 01 de enero del 2 004 y ningún inmueble adquirido hasta antes de dicha fecha pagará el impuesto al venderlo.

CASO 4: Los señores Eduardo y Anita Ostolaza, compraron una casa en San Miguel en febrero del año 1990 para vivir con sus 3 hijos. Con el transcurso de los años, los hijos se mudaron al casarse y adquirieron sus propias viviendas. En mayo del 2019 el señor Eduardo falleció, dejando como herederos de su único inmueble a la señora Anita y sus 3 hijos; quienes decidieron vender la casa de San Miguel en S/.1 millón. La firma de la minuta se concretará el próximo lunes y ellos están convencidos que no pagarán impuesto a la renta ya que la propiedad fue adquirida antes del 01/01/2004.

¿Deberá pagar cada heredero el impuesto a la renta?

La señora Anita no pagará impuesto por el 62.5% de los derechos y acciones de la propiedad del inmueble que le corresponde: 50% como parte de la sociedad conyugal constituida con el sr. Eduardo + 12.5% por la herencia dejada por su esposo (50% entre 4 herederos). Entonces, no le corresponde pagar por estar vendiendo su participación en un inmueble adquirido antes del 01/01/2004 y además porque es su único inmueble y está catalogado como casa-habitación.

Mientras que los hijos, si deberán pagar el 5% de la tasa del impuesto sobre los S/.125 000 que les toca a cada uno, sin ninguna deducción; ya que la adquisición de sus derechos y acciones sobre el inmueble se concretó por herencia luego del 31/07/2012.

¿En qué momento se debe pagar el impuesto?

El notario requerirá el voucher de pago del impuesto que corresponda cancelar antes de la firma de escritura pública. Si no se paga el impuesto, el notario no dará luz verde a la operación y no se podrá inscribir la compra-venta en los Registros Públicos.

¿Y cómo debo cancelar el impuesto?

Una vez bien calculado cuánto es lo que se debe pagar hay dos alternativas:

– Pagar presencialmente en cualquier banco con el formulario de pago de impuestos e indicando el código de tributo 3021.

–  Pagar por Internet a través de la plataforma de la SUNAT mediante la clave SOL.

Si bien se han expuesto solo 4 casos a modo de ejemplo y existen muchísimos más, es muy importante que los propietarios de un inmueble recurran a la consultoría de profesionales al momento de la transferencia de un inmueble para conocer si realmente deben pagar el impuesto a la renta y a cuánto ascendería este. En nuestra experiencia, muchos clientes se han ahorrado miles de soles en el pago de este impuesto, aplicando correctamente lo que la ley indica.

Por último, hay que indicar que para el pago del impuesto es imprescindible contar con número de RUC. Si no se ha tramitado un número de RUC, será imposible pagar el impuesto y culminar la transacción inmobiliaria como corresponde.